住宅購入　情報館

戸建ではなく新築分譲マンションの話題ですが、2009年２月12日、「新築分譲マンション購入意向者アンケート」の結果が発表されました。それによると、「現在マンション購入を検討している理由」について、
1位　「もっと広い住まいに住みたいから」（38.5％）
2位　「賃貸より持ち家の方が、金銭的に得だと思うから」（22.4％）
3位　「通勤に便利な場所に住みたいから」（19.7％）
という回答が、前回（08年２月）同様に上位３位を占める結果となったとのことです。

出典：Yahoo!ニュース
　　マンションの「買い時感」が大幅に上昇　メジャーセブン
　　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090212-00000001-jsn-ind

ただ、この調査結果の結論として、６位の「現在は金利が低く、買い時だと思うから」（前回17位）と、12位の「土地・住宅価格が安くなり、買い時だと思ったから」（前回29位）が大幅に上昇していることから、「マンション購入検討者の間で買い時感が出ている様子がうかがえる」としていますが、ちょっと疑問に思えました。

100年に1度といわれるこの不況ですから、まだまだ不動産（住宅）が下がる可能性があります。また、企業の倒産可能性も高くなっており、現在、不動産（住宅）を購入するのは、リスクが高いというのが、健全な見方だと私は思います。

しかし、不動産（住宅）というのは、今必要だから購入するもので、本来投資目的ではありません。

下がる可能性を考えていたら、いつまで経っても購入できないというのが不動産（住宅）だと思います。

本当にその不動産（住宅）は、自分や自分の家族にとって必要なのか、住宅ローンは確実に返済できるのか、物件の色んな条件を総合的に見て、価格に相当する価値が本当にあるのかということを検討すべきだと思います。本当にいい物件なら、一時的に経済情勢の影響で値が下がっても、不動産（住宅）本来の価値があれば、値は戻ると思います。

不動産（住宅）の購入タイミングは、経済情勢だけでなく、本人の生活設計にも絡む難しい判断ですから、十分に検討してから、購入の判断もしくは延期の判断を行うことが大切です。

現在、住宅ローンの主流となっているのは、フラット35と呼ばれる商品です。
フラット35とは、それまで主流だった住宅金融公庫に代わって登場した住宅ローンです。
最近は、CMなどで見かけることもあります。

住宅ローンの公的融資と言えば、かつては、住宅金融公庫の融資が主体で、年金融資を組み合わせる形で住宅ローンを組んだものでした。

しかし、住宅金融公庫は2007年3月に廃止され、２００７年4月から住宅金融支援機構という名称に変更され、それに伴い利用者への直接融資も原則廃止ということになりました。
住宅金融支援機構の新規融資は、災害時の住宅復興資金向けなど、例外的な融資に限定されています。

フラット35には、買取型と保証型があります。
　　〇買取型：住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローンを買い取り住宅金融支援機構が証券化するフラット35
　　〇保証型：提携金融機関が手がける証券化を住宅金融支援機構が保証するフラット35

買取型のフラット35が一般的に利用されています。
買取型のフラット35の融資は民間金融機関が行います。
フラット３５は各金融機関を通して借り入れることになっているので金利は金融機関ごとに異なり一律ではありません。したがって、「フラット３５」を選択する場合は各金融機関の金利や条件を考慮して最適な金融機関を選択することがポイントです。

注意点は、各金融機関では「フラット３５」を融資するより、自行の住宅ローンを融資した方が利益が大きいため、「フラット３５」を積極的にお勧めしないことが多いようです。

フラット３５の金利は金融機関によって異なりますので、主要都市銀行の金利を例として挙げていおきます。
　　みずほ銀行… 3.040%
　　東京三菱UFJ銀行… 3.170%
　　三井住友銀行… 3.150%
　　りそな銀行… 2.920%
　　埼玉りそな銀行… 2.920%
　　中央三井信託銀行… 2.860%

その他、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫等でもフラット３５を扱っていますので、個々に調べてみてください。

【融資の基本条件】
・金利は固定で、申し込み時の金利ではなく、融資開始時点の金利。
・返済は15〜35年で、1年刻み。
・融資限度額は8千万円で費用の9割が限度。
・フラット35を含む借入金(フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、財形住宅融資など)の合計が、年収400万円未満の人は30％以下、年収400万円以上の人は35％以下という基準があります。
・申し込み年齢は70歳未満。
ただし、親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上でも融資が受けられます。
・住宅の床面積は、一戸建ての場合、70m2以上で、マンションの場合は専有面積30m2以上。床面積の上限はありません。

住宅の購入を考えている人は、フラット３５の利用は必ず検討すべきですので、再度そのメリットを整理しておきます。
◆最長35年の長期固定金利
「フラット３５」は最長35年の長期固定金利住宅ローンです。資金のお受け取り時に返済終了までの金利・返済額が確定します。

◆保証料0円、繰上返済手数料0円

通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。保証人も必要ありません。
また、ご返済中に繰上返済や返済条件の変更を行う際も手数料は一切不要です。 
◆機構の技術基準で、住まいづくりを応援

住宅の断熱・耐久性などについて、住宅金融支援機構において独自の技術基準を定め、物件検査を受ける必要があります。新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることの確認が必要物件検査手数料は、住宅購入者の負担です。 

首都圏のマンションは、やはりべらぼうに高いですね。

「首都圏のマンション価格、トップは赤坂見附１億９３４万」というニュースが出ていました。

さて、住宅購入にあたっての、現地見学のポイントを整理しましょう。

現地見学では住宅の中が、どのようになっているかの確認と同じように周辺の環境にも注意を払う必要があります。

◆駐車場のチェック
マンションの場合は、駐車場の場所がマンションから近いかどうか、駐車場からマンション外へ出る時の車の出し入れのしやすさや安全性などを確認することが大切です。
直接交通量の多い道路へ出る構造になっていると、車の出し入れに時間がかかる場合があります。

◆駐輪場のチェック
駐車場のみに注意を向けがちですが、駐輪場もしっかり見ておきたいですね。
マンションでは駐輪場が狭い物件もあるので、自転車やバイクが出し入れしやすいか確認しておきます。

◆立地状況
地図上では住宅のある場所の様子は具体的に分からないことが多いです。
実際に物件を見てみると急な坂道があったり、バス停や駅が思いのほか遠い場合もあります。
また、近くにバスや電車の路線があっても、時刻表を確認して、本数をチェックして公共交通の利便性を調べておきましょう。
子供がいる方は通学路の安全性も気になります。交通量が多いかどうかも自分の目と足でしっかりと確かめましょう。また、日中だけでなく、昼と夜の違い、平日と休日の違いも見ておきたいですね。一般に休日は交通量が少ないですので、休日に現地を見て騒音が少ないと安心すると、平日とのギャップに驚くことがあります。また、雨の日は歩きやすいかも確かめてみるほうがいいですね。夜道が明るいかどうか、街灯の設置状況も確認ポイントです

◆近隣住人
もし、話が聞けるなら、周辺やご近所の方の意見も参考になります。これから先、ご近所として長年つきあっていく方々がどのような人達なのか知っておくのも良いと思います。


住宅の購入は、人生の大きな買い物です。悔いのない購入にするためには、何度も足を運び納得のいく物件を選ぶことが大切です。